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   谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是南京律师网www.xy6969.cn创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
  谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑 ...

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文章内容
中国楼市不缺需求缺的是购买力
http://www.nj933.com/article.php?id=20  发布时间:2008-12-15 点击率:1670

 来源:http://blog.soufun.com/niudao

 

  没有购买力的需求,很难说是一个真实的需求。对中国楼市来讲,目前各大城市面临同一个情形,那就是房价降一点,成交量就放大一点;房价降得越多,成交量就放大的越快。这基本形成各大城市楼市近期的主要特征,也用事实表述了房价、需求和购买力之间的关系。

  中国楼市从来不缺少需求。但是,中国的高房价把真实需求逼出了市场,引发了过度的投机需求,衍生了大量的泡沫,这才有了中央政府的宏观调控,这是一个众所周知的道理。但是,任志强先生坐在办公室里,完全不顾民情民生,不顾在高房价面前刚性需求购买力的日益下降,指责中央政府的宏观调控,是别有用心的。

  任志强说,中国并不缺少住房的刚性需求,不存在需求不足而造成的市场销量下降。存在是只是政策预期的不确定性,市场中的消费信心倍受打击而不敢消费。是也,非也。中央政府的政策显然不是为了打击市场信心,而是为了抑制过度投机。什么是过度投机?一个城市一年的新房换手率超过15%,就是过度投机。1997年,香港楼市新房换手率超过20%,导致楼市全面崩盘。中国楼市体量巨大,全面崩盘是不可能的,但是局部城市过度投机行为的恶果已经显现,2006年,深圳新房换手率达到36%,2007年杭州新房换手率超过45%,如果不是因为中央政府的宏观调控,这两个城市的楼市早就崩盘了。

  现在中央政府的政策做出局部调整,主要原因更多的是应对外部因素对中国经济的影响,但是以此来指责宏观调控是不恰当的,至少对市场来讲是不公平的。我们一而再再而三的强调,中国各大城市的住宅用地的所有权属于所有城市居民,他们的居住权是与生俱来的,是任何人都不可剥夺的。没有解决好城市居民的居住问题,任何炒买炒卖哄抬房价的行为,必将把绝大多数城市居民逼出市场,这对中国城市居民来讲是最大的不公。

  而且,任志强并不知道,现在成交量的放大主要得益于降息减税和财政补贴带来的政策性的成交放大,在深圳广州等地,还得益于万科等一批开发商的降价销售,所有成交放大的城市都伴随着房价的下降,而降幅越大的城市成交量正在接近正常年份的成交水准。同时,我们也要看见,政策的因素还能消化一两个月,真正要促进成交还是需要房价的下跌,降到一定的程度,才能激发需求,产生购买。

  任志强指责说:而是两防的调控措施让民众与投资者在政策的打压之下失去了增长的信心。防止过热而压缩投资让民众的收入下降,打压房价和市场让民众期待着房价的暴跌,也让那些原本正常消费的民众的房价在暴跌中蒙受了重大的经济损失。既然政府调控的本意就是想让投资降下来,让消费降下来,怕民众的“过度”消费会引发房价的上涨,那么自然增长也就在一连串的政策调控的打压之下降了下来,并且是快速的下滑了。完全是不顾客观事实的一派胡言,明明是民众消费不起,还说什么“过度”?

  幸好,中央政府已达成共识,大力推广社会保障性住宅,切实解决民生所需。尽管我们还没有看见,各大城市响应的程度,9000亿资金是否已经到位,谁来监管落实,但是,我们还相信政府的诚信,当然最好能够提交议案,交全国人大通过,由全国人大来督促地方政府的执行。

  现在一些城市成交量的放大是来之不易的,这种量能如果要维持,唯一的办法就是房价继续下调,因为政策因素一旦充分消化,接下来还是考验民众的购买力。没有购买力的需求是虚假的,像王石所说,一个城市如果连中产都买不起房子,那说明这个楼市已经出问题了。我们应该正视这个问题,在做好社会保障的同时,设法提高城市居民的收入,提高了城市居民的收入,才是真正培育房地产这个市场。任志强表面上是在为房地产说话,实际上是想把中国楼市推向崩溃。

 
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