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   谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是南京律师网www.xy6969.cn创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
  谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑 ...

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当前按揭欠款追偿方式法律问题二
http://www.nj933.com/article.php?id=375  发布时间:2008-12-26 点击率:1838

来源:http//:www.51dclawyer.com
 

随着我国房地产行业连续几年的高速发展,加之国家金融政策的大力支持,绝大多数普通购房者都选择以按揭贷款方式来圆自己的住房梦。但随着时间的推移,购房者本人因多种因素,逾期缴纳或者完全终止每月定期偿还银行按揭贷款本息的情况越来越多,且不断呈上升趋势。如何有效地以法律手段保障按揭贷款银行和房地产开发商以及购房人本人的合法权益,防范按揭贷款追偿过程中的法律风险,制止购房人恶意拖欠银行贷款的行为已成为按揭贷款银行和房地产开发商不得不面临的共同难题,而在实践中,某些银行及开发商习以为常操作方式已越来越暴露出先天不足的法律缺陷,因此有必要对这些问题予以正视并通过透析法律得到妥善的解决方案。

开发商在代购房人偿还贷款本息后如何有效行使追偿权?

开发商在按揭贷款合同关系中属于保证人角色,在购房人严重违约而贷款银行解除贷款合同的,开发商通常会按照银行要求承担连带担保责任,代业主还清全部贷款本息和其他相关费用。《担保法》第31条规定,保证人在承担保证责任之后,有权向债务人追偿。目前开发商所采取的追偿方式一般有如下几种:

其一,按照“回购”条款直接获得按揭房屋,并另行转售或处置。如前所述,这种方式不仅存在较大的法律障碍,而且事实上开发商也难以从业主那里把房屋顺利收过来,即使强行出售和进行处置,也必然会引发出售和处置行为是否有效、房屋腾退等一系列问题及纠纷,甚至引来购房人对开发商提起的侵权诉讼或者开发商与受让人之间的纠纷。

其二,还款后起诉购房人,并通过诉讼保全措施查封按揭房屋。开发商要求购房人承担的不仅是其已代位清偿的贷款本息,还有按协议约定的违约金和为实现债权所发生的一切费用,包括案件诉讼费、评估费、律师费及其他费用,债权数额可能比银行贷款还高,而此时对购房人享有的只是一种普通债权,如果在诉讼过程中出现其他债权人,且购房人又无其他可供执行的财产时,开发商的债权就只能参与分配,难以实现全部债权。

其三,与贷款银行充分沟通,在开发商提供担保的情况下,银行暂不直接扣划保证金帐户或者要求开发商立即代为偿还,而是直接起诉购房人及开发商,要求开发商承担连带担保责任。《担保法司法解释》第42条规定:“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的,应当在判决书中明确保证人享有担保法第三十一条所规定的权利。判决书中未予明确追偿权的,保证人只能按照承担责任的事实,另行提起诉讼。”按照该规定,当法院在判决书中明确认定开发商应当承担的还款金额及承担责任金额后,就可以预先将其享有的追偿权一并固定化,减少当事人的诉累,开发商可以直接凭该判决书进入执行阶段,由执行机构对购房人采取执行措施,实现债权。在诉讼过程中,由于银行对按揭房屋享有优先受偿的抵押权,即使有其他债权人出现也应当优先保障银行的债权,此时进入执行阶段后,在开发商向银行继续提供担保的情况下,由银行依据判决对按揭房屋进行折价、变卖或拍卖,所得价款用于清偿债权,并将开发商用于担保的保证金或者其他财产予以退还,确保银行和开发商均最大程度的保障自身合法利益
 

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