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   谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是南京律师网www.xy6969.cn创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
  谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑 ...

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文章内容
房价大降三分之一后楼市指向民生
http://www.nj933.com/article.php?id=426  发布时间:2008-12-27 点击率:1800

 
 
来源:http://qzone.qq.com/blog/348973589-1230246810
作者:牛刀

沈晓杰先生的《回归合理价格,房价要大降三分之一》的博客,近来引起广泛关注。沈先生不愧为大报的评论员,观点鲜明,论证有序,数据翔实,令人敬佩。文章无论是观点,还是实例,我全部同意,本文只想就此观点做一些补充,并以此就教于沈先生。诚望沈先生百忙之中不吝赐教。

沈先生说,房价上“合理价格”的提出,给“郁闷多年”、尤其是对房地产上救市“迷茫”和不满的百姓,有了一种“峰回路转”感觉。看来沈先生对合理价格的提出,颇有些欣喜若狂,得意之情,溢于言表。其实,你再仔细琢磨,不从制度设计上入手,房价即使再降一半也不会合理。

现在的回归合理价格,是因为房价经过一轮大涨,已经把老百姓的财富席卷一空,实在没有钱再买房子了,已经买了房子的也没有钱消费了,已经建好的房子呢?有近4亿平方米空在那儿了;已经卖出去的房子呢?有1.7亿平方米在富人和炒家的手上,夜夜黑灯;还有已经卖出去的住宅用地,正囤积在开发商手上,至少可以再盖10亿平方米的房子。珠三角三分之一的企业因此关门,财富在缩水,所有的资产价格都在下滑,国民经济在改革开放30年来,正经受着从未有过的严酷考验。现在回过头来看,为什么会这样?

如果中国楼市在20多年前是摸着石头过河,那到现在我们还在过河,一来说明这条河太宽了,宽的我们走不过去;二来就有可能我们尽管在摸着石头,但不是过河,而是顺河而漂,流向一个不可知的地方。如果是前者,我们就要借助外力来过河,不要再摸着石头;如果是后者,我们就要改变方向,也就是转折。

所以,还得回到我们刚刚讲的制度设计上。我们在国民经济的整体建构中,房地产是对应于投资的,从而在政策的指向上,削弱了住宅的消费属性和应有的住的功能,这就是我力主倡导的,房地产市场必须改变由一个投资性的市场转变为消费性的市场。这种改变是一个历史的进步,也是回归住宅的本质属性。

要实现这种改变,首先是在国民经济的三驾马车中,把住宅从房地产投资中剥离出来转向消费,这样我们的国民经济的架构就和发达国家一致了,我们就可以比对发达国家,规划中国民众的生活前景。比方说,2007年,美国的消费对GDP的贡献为73%,而中国的消费因为没有统计住宅消费,贡献水准只有39.7%,如果加入2.5万亿的住宅消费的因素,贡献水准也只有49%,那么,我们的消费落后的状态和美国一比也就出来了。消费落后的本质,是民众的穷困。

如果我们在国民经济的发展中确认住宅是一个消费市场,我们就能根据这个经济基础重新建树我们的上层建筑。比方说,政府的管理机构的设置,就可以撤销现在的专门为开发商服务的住宅与城乡建设部,而改设民众住宅局,全部的使命和目的就是落实中央政府的民生理念,扩大住宅消费市场。我们也就可以出台中国的住宅法、物权法以及相关的确保民生居住的法律。这么大一个国家,连一个住宅法都没有是说不过去的,但现有的房地产开发模式本身就和宪法有冲突,也就无法制定住宅法。如果我们把住宅转向消费市场,其住宅开发也就有了合法性,住宅法也就能应运而生。

我们将住宅转向消费市场后,还可以解决物业税的出台问题,对持有三套四套住宅的课以重税。如果按发达国家的物业税3%至5%的标准,中国现在空置的房子一年至少可以征收3420亿。如果按现行的财税体制,把物业税交由地方征收,那地方财政也就不存在要靠卖地了。

所以,不在乎我们现在的房价降幅多少,而在乎我们为民生考虑多少。如果我们能为了中国老百姓的幸福,为了中国经济的发展,为了民族的复兴,眼下最急迫的,就是促成住宅转向完全消费市场。而对于写字楼、商业地产、高端公寓、酒店和别墅,这一块市场可以计入投资,甚至可以形成不动产的完全投资市场。

其实,我们的住宅消费市场正在形成,多层次的产品不同的供应渠道正在催生这个庞大的市场。现在的问题是,我们的上层建筑已经远远落后于经济基础,与之相配套的法律法规、政府管理、税收征管、金融服务都没有跟上来。但是,尽管如此,我们对住宅消费市场的形成充满信心,这是一件功在当代利在千秋惠及万民的伟业,是历史前进的动力,是不可阻挡的。

 

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