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   谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是南京律师网www.xy6969.cn创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
  谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑 ...

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业内多角度解读房产新政:实施效果如何?
http://www.nj933.com/article.php?id=80  发布时间:2008-12-19 点击率:1749

http://www.crei.cn 2008年12月19日 来源: 羊城晚报
 
距离"10·22"购房优惠政策不到两个月,中央再次出手拯救楼市---昨日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,正式宣布放松调控政策,减免二手房交易营业税,明确"改善型普通住房"定义,有条件地放松二次房贷。

对于措施的具体落实时间,广州市国土房管局有关人士昨夜在接受记者问询时表示,此次出台的措施主要由银监会等相关主管部门负责,房管部门将在交易过程中配合执行。

最大亮点

减免二手房营业税

本次新政,最引人关注的是二手房营业税减免:"对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。"

专业人士称,营业税目前占据了二手交易税费的"大头",抑制着二手市场交易的流动性。据分析,这一新政策意味着房产转让营业税征收水平又降退回到2005年"5·27"政策之前,也意味着二手交易税负将大幅下降。

满堂红研究部经理周峰认为,营业税年限及征收方式的改变,对二手楼市是绝大的利好,以满堂红研究部统计的转让个案看,业主持有物业在2年内转让的比例约占27%,持有时间在2至5年之间转让的比例占46%,持有时间超过5年的转让比例占27%。也就是说,一旦政策实施后,占转售总量46%的小业主可以免交营业税。由于业主一向以"实收价"放盘,该政策直接促使下一手买家有效减低购房成本,缩短在购房环节中的考虑时间,从而加快成交速度。

而"不足2年按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税"的举措,也能有效降低这部分业主的税费成本,加速有换房需求的业主放盘,同时也会刺激投资客户积极入市。

合富置业相关人士表示,减轻住房转让环节营业税负,营业税征收年限的缩短,可在一定程度上减轻市民在买卖物业时的税费负担,提升业主放盘的积极性。一方面有利于增加市场的流通盘源,缓解目前二手楼市供需结构的矛盾;另一方面也为市民提供了更丰富的盘源选择,让购房者更容易找到合适的物业。

最新释疑

定义改善型自住房

因定义模糊不清而导致"10·22"购房优惠政策效果打折的"改善型普通住房"概念,此次也得到"正名",中央首次明确采用了统一表述,即"已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房"。

银行界人士认为,虽然对比之前的政策范围并没有太大幅度的改变,但这属于中央首次明确的表述,对于银行、地方政府执行有关细则有着重大的指导作用。此前,各方一直为"是否已还清第一套贷款"、"按照何种标准界定改善性住房"、"按照家庭还是人均居住单位来计算"等争辩不休,并由此导致各地、各银行执行标准不统一。

两大悬念

二套房政策并未松动?

本次新政规定,"对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策"。对于这一政策,专家认为,第二套房贷只是有条件放松。

去年12月银监会和央行联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确表示,已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。显然,此次"新政"中所谓放松第二套房政策并无新意。

地产专家韩世同认为,对于二次房贷的放松没有预期的那么大,主要还是体现在对二套房如何界定上。2007年广州人均居住面积为19.9平方米,按文中规定的"按人均居住面积低于地区平均水平"来执行,二次房贷受惠面非常窄,对市场刺激不大,最好能将按照普通住房的居住面积来界定,第二套房界定在90-144平方米之间。

信贷支持并不会太大?

对"加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持"这一项,珠江恒昌董事总经理何世红分析认为,这并不一定会造成开发商改变自己的项目开发方向,各个开发商还是会根据自身的资源,选择自己的发展方向,因此其对一些开发商会是利好,但是对部分开发商并不会带来多大作用。

万科地产执行副总裁肖莉表示,政策支持房地产开发企业合理的融资需求,加大了对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务,这有助于促进行业资源的整合,对于行业的健康发展将起到积极的作用。

专家研判

实施效果如何?

韩世同表示,二手房政策的放松降低了交易成本,有利于刺激成交,但不会导致房价反向上升。目前来看,制约购房消费的仍是高房价。此次二次房贷政策的松动带有修正性质,是恢复到以前二次房贷的政策,对像广州、深圳这样深幅调整的地区来说力度显然不够,需要更加放松。这一政策只是表明中央对楼市刺激的决心比较坚定,但对于激活楼市也没有太多的工具。

赵卓文认为,对二手房营业税的调整幅度基本上是降到了最低,房子流动性增加,为投资提供了空间。而二次房贷的放松对楼市具有更大的作用,预计接下来楼市会有个小阳春。

周峰认为,总的来说,市场交易税费成本的下降,将有效促进二手楼市的成交放量。但由于2009年1、2月是传统的春节淡季,这种利好要到明年3月份才能得到真正体现。

操作性强不强?

在黄韬看来,这两项政策的操作性比较强,也是业界一直所呼吁调整的。二次房贷政策对今后银行放贷有一定的鼓励。二手房税费的调整降低了交易成本,但要达到一定的交易量需要一定的时间,需要业主更好地理解国家对于稳定房地产的政策,而不是认为楼市回暖鼓励房价上升。

黄韬表示,这次放松二次房贷在于它释放信号、鼓励的作用,对市场的实质影响倒是其次,不能错误地去理解,国家总体思路是促进保障性住房的发展,提高中低收入者的购房能力。

黎文江认为,二手房税费的调整可能比二次房贷对市场的刺激力度更大,会释放一部分改善性需求,二手房会放量增长。再加上此前降息和公积金贷款额度的上调等的累积,将会产生更大的成交量。

(作者:赵燕华 石俊)
 

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