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律师简介

   谢瑛律师,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,是南京律师网www.xy6969.cn创始人,该站首席律师,现执业于江苏东恒律师事务所。
  谢瑛律师毕业于南京大学法学院,拥有深厚的法学功底及丰富的办案经验,秉承对客户认真负责的精神及敬业严谨的工作态度,成功办理了大量诉讼和非讼等复杂、疑 ...

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文章内容
XX大型住宅小区物业管理方案2
http://www.nj933.com/article.php?id=1436  发布时间:2012-01-25 点击率:3972


四、管理内容

  在接管xxxx物业后,我们将就下列事项进行管理:
1、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;
2、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;
3、 物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理,包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;
4、 物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;
5、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运,包括公共场地、房屋建筑共用部位;
6、 交通、车辆行驶及停泊;
7、 配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作;
8、 组织开展社区文化娱乐活动;
9、 整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;
10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为,要求赔偿经济损失及支付违约金;
11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;
12、积极配合xxxx的销售。

五、管理方式

借XXX物业“以物业管理为依托,以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式,吸取XXX物业多年的管理经验,引入XXX物业先进的运作机制,同时结合xxxx的实际状况和业主的需求,使xxxx的物业管理更加专业化、规范化。

(一)运作机制

1、全面质量管理
XXX物业管理(深圳)有限公司已着手建立一整套有XXX物业管理特色的质量管理体系,主要内容已成形,并力争在2004年上半年全面通过ISO9001质量体系国际认证,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到业主满意的效果。

2、计划目标管理
     按XXX物业制定的各项管理指标和创优方案,xxxx管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。

3. 协调管理
     运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。
    ——行政促动力,以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
    —— 竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
    ——舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
——管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

4. 督导管理
    管理处拟采用XXX物业管理成熟的督导管理模式,对各职能部门实施指挥和指导管理。
    ——经济管理,通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
    ——法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
——宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。

(二)、激励机制
     激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能,其作用旨在提高“内聚力”。
—— 实施日常管理目标责任制,增强管理层的工作主动性,按“国优”标准制定各项管理指标,严格作好各项工,作明确奖罚。
—— 实施奖金、破格晋级制度,调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度,奖金标准与工作表现和业绩挂钩,并可根据具体情况,对先进给予破格晋升,以形成竞争激励机制,提高员工积极性。
—— 依法管理,管教结合,融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同,关心员工生活,帮助其解决家庭困难,使其无后顾之忧,保持良好的工作情绪,给业主提供优质服务。

(三)、监督机制
      监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差,保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
—— 管理者对机构内部工作人员进行监督。
—— 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。
—— 通过信息反馈等各种手段,实现监督管理的闭环机制,保证xxxx物业管理监督机制的有效实现。

(四)、自我约束机制
—— 经济利益促动自我约束机制,充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机,由这种动机去对行为作自我约束。
—— 目标结构与责任相联系的促进机制,将管理目标层层分解到个人以后,由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。
—— 权利链条相互制约机制,建立管理对象之间相互制约的权利链条,形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

(五)信息反馈及控制机制

1、信息反馈渠道:

 2. 信息反馈控制方式:
(1)中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。
(2)通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环,一环监督一环。
(4)管理处主任、管理员的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。

(六)量化管理及标准化运作
1、量化管理
(1)每年根据ISO9001质量方针和总公司下达的任务,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。
(2)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,做出具体要求。
(3)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
(4)年度考核量化,年度岗位轮换率10%,采取末位淘汰制。
(5)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.  运作标准化管理
(1)贯彻公司企业文化,包括企业精神、经营管理理念和发展目标。
(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系,严格按照管理规程和操作要求运行。
(3)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
(4)发挥公司计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
(5)实施公司企业形象系统。



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